Les Fraudes au DPE : Un fléau silencieux pour l’immobilier et l’environnement

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document devenu incontournable dans toute transaction immobilière, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location. Il évalue la consommation énergétique d’un logement et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Présenté sous forme d’étiquette, il classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore).

Depuis 2021, avec la réforme du DPE, ce diagnostic a été renforcé pour devenir juridiquement opposable : un acquéreur ou un locataire peut désormais se retourner contre le vendeur ou le bailleur en cas d’erreur manifeste.

Les fraudes au DPE : De quoi parle-t-on ?

Malgré ce renforcement, les fraudes au DPE persistent et prennent plusieurs formes :

• Faux diagnostics réalisés sans visite des lieux, sur simple déclaration des propriétaires ou sur photos.

• Classements « arrangés » pour améliorer artificiellement la performance énergétique et ainsi vendre ou louer plus facilement.

• Professionnels peu scrupuleux qui n’appliquent pas la méthode réglementaire, ou facturent des diagnostics sans jamais les réaliser.

Ces pratiques concernent principalement des logements anciens ou mal isolés, souvent qualifiés de « passoires thermiques » (classes F et G).

Pourquoi ces fraudes ?

Les raisons sont multiples :

La pression financière : Un mauvais DPE peut faire chuter le prix d’un bien, ou rendre une location plus difficile (avec les nouvelles interdictions de louer les biens classés G à partir de 2025, F à partir de 2028, etc.).

Le manque de contrôle : Le secteur souffre encore d’une régulation trop laxiste, avec des contrôles a posteriori trop rares.

L’illusion d’une facilité : Pour certains, manipuler un DPE est vu comme un simple « coup de pouce » commercial, sans en mesurer les conséquences juridiques.

Quels sont les impacts concrets ?

Impact sur les acquéreurs et locataires

Les victimes sont souvent des ménages qui découvrent, trop tard, que le logement consomme bien plus qu’annoncé.

Cela peut engendrer :

• Des factures d’énergie bien plus élevées que prévu.

• Des travaux de rénovation imprévus et coûteux.

• Une perte de valeur du bien à la revente.

  
  

Impact sur les investisseurs

Acheter un bien en pensant échapper à des obligations de rénovation peut conduire à de lourdes pertes :

• Requalification du DPE.

• Interdiction de louer.

• Revente à perte.

  
  

Impact environnemental

Ces fraudes ralentissent la transition énergétique. Elles masquent la réalité du parc immobilier français et freinent la lutte contre les émissions de CO₂.

Impact sur le marché immobilier

Un marché biaisé par des DPE falsifiés fausse la concurrence entre les biens et nuit à la confiance des acteurs. Cela freine les transactions et peut générer des contentieux.

Les risques juridiques

Depuis la réforme de 2021, le DPE est opposable :

• Si un acheteur découvre un DPE frauduleux, il peut engager la responsabilité du vendeur et/ou du diagnostiqueur.

• Le diagnostiqueur peut être poursuivi pour manquement à ses obligations, avec à la clé des indemnisations, la suspension de son activité ou même des sanctions pénales.

Le vendeur peut également être tenu de supporter le coût des travaux ou d’annuler la vente.

Comment lutter contre ces fraudes ?

Côté Diagnostiqueurs :

✔️ Vérifier la certification et les assurances professionnelles.

✔️ S’assurer qu’une visite physique est bien réalisée.

✔️ Exiger un rapport complet, conforme aux méthodes réglementaires.

Côté propriétaires / acheteurs

✔️ Privilégier des cabinets reconnus.

✔️ Se méfier des offres « à bas prix » qui dissimulent souvent des pratiques douteuses.

✔️ Vérifier la cohérence du DPE avec la réalité du logement.

Côté pouvoirs publics

• Multiplier les contrôles aléatoires.

• Durcir les sanctions.

• Renforcer la traçabilité des diagnostics (bases de données, QR code unique, etc.).

  
  

Conclusion : Un enjeu de confiance et d’éthique

Le DPE est un outil central dans la lutte contre le changement climatique et dans la régulation du marché immobilier. Les fraudes viennent non seulement tromper les particuliers, mais sapent aussi l’ambition collective de réduire l’empreinte énergétique du parc immobilier français.

En tant que propriétaires, investisseurs ou professionnels, la vigilance est de mise. Le gain à court terme d’une fraude au DPE cache souvent un coût bien plus lourd à long terme.